世界观察：终于！楼市迎来重大拐点

• 2023-04-26 07:59:09 来源：经济学博士

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来源|子木聊房

作者 |子木

责任编辑|X博士

这段时间，楼市的情绪压力比较大。 主要在于小阳春消褪后，购房者对于下半年的行情判断出现了一定的分歧。 不过刚刚住建部部长，再三强调，房地产业必须发挥国民经济“顶梁柱”作用。 意味着政策端会无下限继续放水，采取主攻姿态，一切向着利好地产的方向行进。 紧接着“楼市风向标”，迎来转向。 深圳传出，要彻底放开二手房指导价，按照网签价贷款而不是指导价，瞬间拉爆购买力，沉睡多年的炒城蠢蠢欲动。 现在的楼市，只需要等待经济进一步回暖，从旅游行业延伸到各行各业，信心和居民收入回升，房地产便会像之前一样，回归常态周期。 但我今天想讲的是另外一大拐点，将对楼市产生深远的影响—— “全国库存大船，正在转舵”。 易居研究院日前在《中国百城住宅库存报告》中公布数据，2023年2月底，全国100个城市新房库存总量为51181万平方米，环比减少2.4%，同比减少0.2%。 这意味着，连续51个月库存规模，首次出现同比下降态势。 这是一个非常强烈的信号，接下来我会从房地产底层逻辑视角，进行解读。 ······· 楼市四十载，其实最害怕的，莫过于做大库存。 2015年楼市大风暴，就是为了解决库存危机，而出现的一波定向房价拉涨，否则地方杠杆会成为中国经济不可逾越的顽石。 事实证明，大涨之后必迎来大跌，震荡过后，人鬼殊途。 2018年，在土地财政逻辑下，地方又开启新一轮做大库存，而且这波库存是建立在已经释放大量住房需求的基础之上的。 作为研究者，我曾感到深深的担忧。 因为按照基本供需原理，房地产供应端，如果继续再走老路，绝大多数城市的房子终究会失去金融属性，动摇国民经济根本。 直到现在“库存拐点”形成，我才认为，风向在扭转了。 这时候，肯定会有人产生质疑，数据表现也就几个月的下滑，何以证明库存转向？ 别着急，我们继续往下看。 2023 年初，根据中央部委的最新要求，土地交易增添了新的信息发布环节“预供地”。 根据最新各地住建局数据显示，已经有超2/3的一二线城市公布了2023年土地供地计划。 然而所有事实全部指向一个结果： 2023年房地产开发用地大幅减少！ ——普通住宅用地，同比降幅高达19%，租赁用地直接腰斩，降幅高达51%。 南昌、成都，供地缩水近2成； 南宁，供地缩水近4成； 呼和浩特，供地缩水近5成； 重庆，供地缩水近5成，中心城区缩水近6成； 长春、沈阳，供地缩水更夸张，一个66%，一个73%…… 为什么土地供应会产生如此夸张的收缩趋势？ 答案或许有两个： 1、转向土地财政逻辑，拥抱产业。 数据显示，今年各地住宅供应大幅缩减，但产业用地却在反向大增，工矿仓储和公共管理达到10%和11%。 其中最夸张的是呼和浩特、海口、南宁，工矿仓储用地增幅均在70%以上。 言外之意，是希望通过增加产业用地供应，进一步提升城市经济活力。 2、大量民营房企还在病床上坐着。 这两年对于开发商的打击太过严重，民营企业基本丧失拿地的能力，尤其2022年行情不好，基本都是国企央企以及各地方城投在拿地。 城投拿地，强化买房者和房企的信心，维持房地产市场有序供应，做调节器。 但弊端也很明显，大多数欠缺操盘能力，盈利为负，长久以往，很容易让这种左手倒右手的游戏，推高地方债务。 城投债具体有多少，这个数字很模糊，但可以从最近贵州发布的公告可以看出，靠城投拿地推动房地产，这条路是很难行得通了。 接下来，敲黑板。 库存拐点后，趋势到底会如何演变： 1、短期内，需求不变，新房大幅减少，房价会得到一个反向推力，有助于止跌稳价，对地方楼市是利好的作用。 2、尤其对于长春、呼和浩特、南宁、乌鲁木齐等这些产业偏弱的城市，二手房未来会相对好卖一些，不会一直被新房市场抢流量。 3、供应收缩，意味着土地财政缩减，对依赖房地产较重的城市非常不友好，缺乏继续拉大城市骨架的资金，造城运动会接近尾声。 4、这从今年地铁规划可以看出，潍坊、烟台、衡阳等城市申报地铁被拒，就连深圳、成都、杭州、南京，地铁规划要么被砍，要么缩水。 5、说白了，造地铁太贵，而且基本都在亏损，印钞机连夜工作都扛不住了。 6、年后鹤岗停止供暖、商丘公交线路暂停运营都是前菜，在缩减土地供应后，接下来很多城市会被强制扯下遮羞布。 7、出现运营问题的城市，房子要抓紧卖，自住房都可以考虑换成租房。 
8、未来大多数依赖房地产，且没有产业的城市，会不可阻挡地走向规模收缩。 9、这其实并不是什么坏事，有助于地方管理者想办法赚慢钱，赚长钱，卯足劲搞产业。 10、但如果招商引资做不好，城市又丧失土地动能，会加速被马太效应吞噬，从收缩走向衰败。人口加速集中涌入二线城市。 11、一些经济动能比较强的城市，会迎来房价的转折点，比如重庆，之前一直用库存压房价，而今年之后，房价会逐渐扎实，向上生长。 12、沈阳，过去因为策略失误，做大库存拉低房价，而现在缩减供应后，有利于让房价有一个很好的支撑点。 13、每一个细节背后，都藏着宏大叙事。 14、土地供应缩减开始，意味着对城市运营能力的真正大考，拉开序幕。 15、所有想借房地产逆袭的城市，彻底被斩断爬梯，剩下的，只有难而正确的拉产业、引人口。 16、今年是一个历史性的拐点，不仅在逻辑，更多是态度，终于承认了一些城市根本不具备做大做强的能力。 17、斩断土地，等于斩断欲望，很多城市的居民不用被裹挟着奔腾了。 18、买房就是买一个城市的股票，你看到别人看不到，就是胜利，别人看到你没看到，最后只能沦为接盘侠。

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